Qu’est ce qu’un plan particulier d’urbanisme (PPU) ?

Quand on parle de grands projets immobiliers dans des secteurs comme Lachine-Est, LaSalle-Ouest ou la Partie Nord de l’Île-des-Soeurs, il est souvent question du plan particulier d’urbanisme (PPU). Mais, les fonctionnaires municipaux, les élues et élus sont parfois les seuls à savoir ce qu’est un PPU et à quoi cela sert. L’objectif de cet article est de faire changer les choses en expliquant simplement les bases d’un PPU et son impact sur les gens d’ici.

« Un PPU, c’est lorsqu’une municipalité veut prendre un morceau de ville, un morceau de quartier et réfléchir de façon plus intensive sur le devenir de ce quartier. Ça permet aux professionnels et forces vives du milieu de réfléchir et voir les améliorations qu’on peut faire », explique Michel Rochefort, professeur à l’Université du Québec à Montréal (UQAM) et urbaniste.

Selon l’expert, les villes l’utilisent lorsqu’elles veulent prendre le « leadership » sur le développement du secteur ciblé afin de ne pas laisser la seule loi du marché déterminer ce développement.

Toutes les municipalités ont des règlementations de base, comme des plans d’urbanisme et des règlements de zonage, mais un PPU vise à éviter des décisions au cas par cas dans un secteur donné.

Comment un plan d’urbanisme particulier (PPU) s’applique?

« Il faut qu’il y ait déjà un besoin d’observé et on va souvent faire un PPU quand on voit que les choses s’accélèrent et qu’on veut prendre le leadership ou encore qu’elles ne s’accélèrent pas assez et qu’on veut donner un coup pour aider à la transformation d’un quartier », analyse M. Rochefort.

Une vision commune pour le futur quartier est définie dans un premier temps avant qu’une liste d’interventions à faire soit établie, pour finalement créer une liste de règlements à modifier. Cela permet de planifier des interventions directes dans le quartier, comme l’aménagement des rues ou des places publiques.

Le PPU est une composante du plan d’urbanisme, qui lui s’étend à l’ensemble de la municipalité. Les PPU peuvent être créés en parallèle ou après l’adoption du plan d’urbanisme.

Comme un PPU fait partie du plan d’urbanisme, selon la loi, on peut rapidement procéder à des changements règlementaires qui ne sont pas soumis au processus d’approbation référendaire.

Quel impact pour les résidents et résidentes ?

« Il a un impact direct sur les citoyens. Une fois qu’il est adopté, une ville doit modifier sa règlementation pour tenir compte du PPU. Il va y avoir un impact sur un citoyen qui veut changer quelque chose. Il ne force pas le citoyen à faire de la densité. Il va devoir en faire s’il veut procéder à une modification à son terrain », mentionne l’expert en précisant que la nouvelle règlementation n’est jamais rétroactive.

Les interventions urbaines directes vont se faire à court et moyen termes, mais à plus long terme sur le domaine privé.

Toutefois, il peut y avoir des impacts indirects sur les gens, lorsque dans une zone à densifier, par exemple, les nouveaux bâtiments construits ont beaucoup plus d’étages que la moyenne du cadre bâti actuel.

« Le PPU soulève de l’opposition par certains citoyens pour des impacts indirects. C’est à ce moment qu’on voit le fameux : pas dans ma cour. Ces impacts ont des désavantages qualificatifs sur eux : moins de lumière, plus de voitures, de bruits, d’activités », souligne Michel Rochefort.

Les récentes modifications à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) n’apportent aucun changement au processus des PPU. Notons qu’avant la mise à jour de cette loi en 2023, on parlait de « programme particulier d’urbanisme » et non pas de « plan particulier d’urbanisme ».

L’image en haut de cet article est une photo d’un chantier de construction à LaSalle prise par Gino Matta en juin 2022.