SOLIDES : un modèle alternatif qui permet de conserver des logements abordables à Verdun et Lachine

Les quatre logements situés au 3478-3484, rue de Verdun, soit en haut du futur local du Centre des femmes de Verdun (CFV), pourront demeurer abordables grâce au rachat par la Société locative d’investissement et de développement social (SOLIDES). Cette copropriété divise entre les deux organismes à but non lucratif (OSBL) est, entre autres, rendue possible par une subvention de 194 605$, accordée par la Ville de Montréal.

« Ça complète une subvention qu’on a reçu du Fonds de solidarité de la Fédération des travailleurs du Québec (FTQ), qui gère un fonds confié par le gouvernement du Québec, pour faire du logement abordable. Une part de la subvention devait venir de la Ville de Montréal », s’exclame François Giguère, directeur général de SOLIDES, en précisant que le CFV n’avait pas le droit à cette subvention et qu’« il faut donner une grande partie du mérite au CFV» pour avoir mené le processus d’achat initial de l’immeuble.

Concrètement, elle permettra de travailler sur la maçonnerie, les fenêtres, les portes, les balcons ainsi que quelques salles de bains et cuisines. De plus, des travaux pour protéger la structure seront réalisés au sous-sol. Le tout pour un total d’environ 400 000$.

« Ça nous permet d’en faire de bons logements sécuritaires, sans transférer ce coût-là sur les épaules des locataires. Les loyers ne vont pas augmenter, sauf pour une petite augmentation annuelle, selon les indices du Tribunal administratif du logement », dit-il en ajoutant que SOLIDES ne fera pas de reprises de logement.

Étant donné sa mission, le CFV ne se voyait pas gérer et entretenir les logements aux étages supérieurs et cherchait donc un partenaire pour s’en occuper. Il a ainsi approché SOLIDES.

SOLIDES possède déjà un bâtiment similaire à Verdun, où il y a un restaurant au rez-de-chaussée et des logements à l’étage, mais cette copropriété divise sera une première pour l’organisation.

« Ça va peut-être nous donner des idées pour pouvoir travailler dans d’autres quartiers ou dans des projets semblables à Verdun. On pourrait faire le même genre d’acquisitions où on ne s’embarrasse pas du commercial. On pourrait louer au commerçant en place ou à un organisme communautaire », conclut-t-il.

C’est le quatrième projet de logements abordables développé par SOLIDES qui reçoit le soutien de la Ville. Les trois autres se trouvent à Verdun et Lachine.

SOLIDES : un modèle à suivre pour préserver l’abordabilité du logement ?

Contrairement à une coopérative d’habitation, les locataires ne sont pas membres de l’organisme. Les membres de cet OBNL proviennent de la communauté.

Possédant une centaine de logements à Verdun et Lachine, SOLIDES est surtout présent sur la Rive-Sud de Montréal avec un total de 1065 portes, depuis 23 ans.

« On a 5 modes de développement, donc c’est difficile de parler d’un seul modèle. Essentiellement, on achète des immeubles existants ou alors on construit, ce qu’on fait le moins, pour avoir des logements qui vont être en dehors du marché. Les revenus doivent permettre de couvrir les dépenses d’opération », explique M. Giguère. Il ajoute que cela doit également couvrir les frais hypothécaires.

Toutefois, aucun profit n’est recherché, puisqu’il n’y a pas d’actionnaires, seulement un conseil d’administration bénévole et des employés pour faire rouler la machine.

Une des façons de se financer est l’équité sur les immeubles en utilisant la valeur augmentée pour en acheter d’autres.

« Nous, on est du logement social. Dans les logements sociaux, il y a des coopératives, des OBNL et des habitations à loyer modique (HLM) qui poursuivent un objectif différent d’un propriétaire privé. Depuis 20 ans, le vocabulaire s’est complexifié », résume-t-il en ajoutant que SOLIDES s’est déjà retiré d’un projet où les loyers auraient été trop élevés.

Selon lui, un loyer à 700 ou 800$ pour un 4 et demi serait considéré comme abordable et c’est ce qu’il offre à ses locataires, « même si c’est cher pour nous ». D’après les calculs de l’organisme, les logements offerts par SOLIDES sont environ 20 à 25 % en bas des prix moyens, déterminée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), selon les quartiers/villes dans lesquels ils sont situés.

Par ailleurs, le directeur général confirme que la hausse marquée des taux d’intérêts a un impact « immense ». « On a plusieurs prêts dont le taux d’intérêt a doublé. On travaille fort pour ne pas transférer l’impact sur nos locataires. On a été le plus frappé l’an dernier. Nos hausses de loyer ont été de 3,3  %. C’est probablement notre préoccupation première depuis un an », concède François Giguère.

La très grande majorité des projets sont réalisés sans subvention, mais c’est très difficile à faire à Montréal, en raison des coûts élevés.

Pour l’instant, aucun autre projet n’est prévu sur l’île.

La photo en haut de cet article est composé d’une capture d’écran Google Maps du nouveau local du Centre des femmes de Verdun sur la rue Verdun (à gauche) et du local temporaire sur la rue de l’Église (à droite), prise par Karine Joly.