Rôle d’évaluation foncière de Montréal : la tournée d’explications s’arrête à Verdun

« Malgré une augmentation substantielle des valeurs au rôle, la Ville ne perçoit que ce qui est nécessaire pour couvrir l’augmentation de ses dépenses ».

C’est ce qu’a tenu à souligner Bernard Côté, directeur du Service d’évaluation foncière de la Ville de Montréal, à la vingtaine de personnes assistant à la séance d’information sur l’évaluation foncière le 28 novembre dernier à la mairie de Verdun. Faisant partie d’une série de rencontres virtuelles ou en personne organisées dans plusieurs arrondissements montréalais, ce rendez-vous visait aussi à clarifier pour les contribuables d’ici le processus de production du rôle d’évaluation foncière 2023-2024-2025. 

Depuis son dépôt en septembre dernier, les avis d’augmentation inquiètent de nombreux propriétaires qui y ont découvert la hausse importante de la valeur de leur résidence. Cette croissance aura un impact direct sur le montant supplémentaire de taxes municipales à acquitter en 2023, une augmentation qui ne sera cependant pas égale au taux de croissance des valeurs foncières. 

Valeur foncière des résidences à Verdun, Lachine et LaSalle : une hausse moyenne qui cache de plus fortes hausses et des baisses

C’est la progression des dépenses de la Ville de Montréal et des revenus nécessaires pour les couvrir qui détermine la hausse moyenne des taxes foncières. D’un taux moyen de 4,1 % établi par le conseil municipal de la Ville de Montréal le 29 novembre dernier, cette hausse va se traduire différemment d’un compte de taxes à l’autre, en fonction de l’augmentation de la valeur de chaque résidence.

“Pour chaque propriétaire qui voit son impôt foncier augmenter plus que la moyenne, un autre profite d’une augmentation inférieure à la moyenne”, a résumé M. Côté.

Autrement dit, la part que chaque propriétaire devra acquitter pour financer la hausse des revenus des taxes foncières va pouvoir progresser beaucoup plus rapidement que le taux moyen si leur propriété s’est fortement évaluée. 

C’est particulièrement vrai pour les propriétaires de l’arrondissement de Lachine qui doivent composer avec une augmentation de 43 % par rapport au rôle foncier de 2020. L’arrondissement de Verdun n’est pas en reste avec une augmentation de 35,1 % de la valeur des propriétés résidentielles. LaSalle avec ses 33,3 % d’augmentation réussit à se classer sous la moyenne montréalaise (34,8 %).

Comment sont déterminées les estimations du rôle d’évaluation foncière de Montréal ?

Complexe, le processus utilisé par la Ville pour établir l’augmentation des valeurs des résidences et autres propriétés s’appuie sur le prix estimé des 500 000 bâtisses que compte Montréal. 

Hasard du calendrier de la production du rôle foncier montréalais, cette estimation a été effectuée en juillet 2021. À l’époque, le marché immobilier montréalais donnait des indicateurs de surchauffe après une hausse importante des prix de vente que les hausses du taux directeur de la banque du Canada ont modéré depuis.

L’estimation correspond au prix le plus probable qu’un acheteur aurait accepté de payer pour acquérir la propriété. Ce calcul se fait en fonction de plusieurs critères incluant la localisation, la superficie, les dimensions, l’âge, la qualité de construction et les conditions actuelles du bâtiment. 

Trois méthodes sont utilisées pour établir le juste prix de chaque immeuble au 1er juillet 2021 :

1. Comparaison avec des prix de vente de propriétés similaires vendues durant l’année 2021
2. Estimation du coût de construction
3. Revenus locatifs générés pour les propriétés locatives. Les propriétaires d’immeubles à revenus sont d’ailleurs tenus de transmettre un état de leurs revenus et dépenses pour que le Service d’évaluation foncière de la Ville de Montréal puisse faire ces calculs. 

Entre le précédent rôle foncier de Montréal et le nouveau, la valeur foncière est passée de 384 à 526 milliards de dollars, soit 32.4% de plus. Mais, ce n’est pas la première fois qu’une hausse aussi forte est observée. En 2007, la valeur des immeubles avait ainsi fait un bond de 38,6 %. 

C’est le secteur industriel, résidentiel et les terrains vacants qui ont progressé le plus rapidement tandis que les centres commerciaux ont subi une baisse de 2,1 % après avoir été durement touchés par la pandémie.

Besoin de plus d’infos ?

L’enregistrement de la séance d’informations du 28 novembre est maintenant disponible en ligne.

Karine Joly a également collaboré à la rédaction de cet article.

La photo en haut de cet article est une composition d’une photo de CANVA et un histogramme représentant les pourcentages de hausse du rôle foncier dans les différents arrondissements.