Qu’est-ce que le processus d’approbation référendaire pour un projet immobilier ?

Quand on parle de projets immobiliers, il est souvent question du processus d’approbation référendaire. Mais, les fonctionnaires municipaux ainsi que les élues et élus sont parfois les seuls à savoir ce que c’est et à quoi cela sert. L’objectif de cet article est de faire changer les choses en expliquant simplement les bases du processus d’approbation référendaire pour les projets immobiliers et son impact sur les gens d’ici.

Intégré dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, « c’est un processus qui permet aux citoyens de se prononcer directement sur un projet ou un règlement d’urbanisme. Il permet aux citoyens de prendre position », explique Michel Rochefort, urbaniste et professeur à l’Université du Québec à Montréal (UQAM).

Comment le processus d’approbation référendaire s’applique?

L’approbation référendaire s’applique sur presque tous les projets discrétionnaires, soit les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) qui ne suivent pas à la lettre la réglementation déjà en place , ou encore lors d’un changement règlementaire.

« Cela arrive souvent lorsque dans un secteur, on a des projets qui sont en voie d’être acceptés et qui sont un peu, moyennement ou très différents de ce qui est déjà en place. Cela s’applique à des situations qui ne sont pas en continuité avec l’environnement immédiat », ajoute le spécialiste.

Lorsqu’un projet passe les premières étapes d’approbation, les modifications nécessaires au règlement sont annoncées et un registre est mis à la disposition des personnes habilitées à voter. Un nombre minimum nécessaire de signatures est établi. Lorsque ce seuil est atteint, le scrutin référendaire peut être déclenché ou le projet immobilier retourné à la table de travail.

Quel impact pour les résidents et résidentes ?

« Depuis une vingtaine d’années, à la fois les citoyens et les villes peuvent se sentir lésés par ce type de processus. Quand un projet s’établit dans un secteur, les personnes habilitées à voter sont définies par les zones limitrophes, plus ou moins petites dans certaines situations », analyse M. Rochefort.

Selon l’expert, les villes se plaignent qu’un petit nombre de personnes peut faire dérailler le projet, tandis que les citoyennes et citoyens se désolent que trop peu de gens puissent voter, puisque les commerces et les industries n’ont pas le droit de vote.

« Ce découpage par zone n’est pas relié à l’ampleur du projet. On peut avoir un projet d’importance avec un très petit nombre de zones qui pourraient s’opposer », dit-il.

Selon lui, il y a des motifs louables de s’opposer, mais dans d’autres cas, ce seraient simplement des craintes qui ne sont pas nécessairement appuyées par des faits, le fameux « pas dans ma cour ».

Il croît que les municipalités devraient consulter davantage la population en amont.

D’après M. Rochefort, les citoyennes et citoyens n’utilisent pas beaucoup ce processus, car ils ne sont pas nécessairement au courant de son existence ou de son fonctionnement.

Il ajoute qu’« un  pouvoir public peut utiliser un langage technique pour décourager les citoyens à prendre position. »

À son avis, une réflexion sur le processus d’approbation référendaire devrait s’amorcer prochainement. Il la considère « nécessaire pour que les citoyens puissent s’exprimer sur un projet. Toutefois, la notion de s’opposer à tout projet a une limite ».

La fin des référendums pour les projets immobiliers de densification ?

Avec des modifications à la Loi sur l’aménagement, il y a une dizaine d’années, les municipalités disposant d’une politique de participation publique, peuvent passer outre le processus d’approbation référendaire. Toutefois, très peu d’entre elles se sont prévalues de ce droit.

Avec les plus récentes modifications à la Loi sur l’aménagement, les villes peuvent désormais être exemptées du processus d’approbation référendaire, pour la modification de certains règlements, comme ceux entourant la densification. « Si le changement n’excède pas le tiers de la norme actuelle, elle ne sera pas soumise à l’approbation référendaire. Dans les secteurs bien desservis par les transports en commun, on peut aller à 50% », mentionne Benoît Rochefort.

L’image en haut de cet article est une photo d’un chantier de construction à LaSalle prise par Gino Matta en juin 2022.