Plan particulier d’urbanisme de la partie nord de L’Île-des-Sœurs : le point, un peu plus de quatre ans après l’adoption

Plus de quatre ans après leur adoption, des paramètres fixés dans le Plan particulier d’urbanisme (PPU) de la partie nord de L’Île-des-Sœurs sont sujets à changements, non sans décevoir. L’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Soeurs (APRIDS) estime toujours que le rythme du développement immobilier augmentera la densité de population sans tenir compte du manque relatif d’équipements collectifs et communautaires.

Le PPU a été constitué en prévision de l’arrivée de l’éventuelle station du Réseau express métropolitain (REM) sur l’île. Ainsi, les zones au nord de L’Île-des-Sœurs étaient vouées à se développer, voire se densifier, avance la mairesse de Verdun, Marie-Andrée Mauger.

« C’est dans cette perspective que la Ville de Montréal a initié, en collaboration avec l’arrondissement de Verdun, une planification de tout le secteur pour éviter un développement sauvage », explique-t-elle. Par exemple, le réglement municipal ne fixait pas de limites de hauteur des bâtiments.

Pour éviter le « développement sauvage », Mme Mauger mentionne, entre autres que la partie nord de l’île-des-Sœurs a été ciblé comme un pôle d’activités économiques, grâce une résolution du conseil d’arrondissement en 2024, et doit donc accueillir de l’emploi. Il s’agit ici de bâtiments mixtes, accueillant à la fois le résidentiel, le commercial et le communautaire.

Le document du PPU décrit des densités en matière d’unités commerciales institutionnelles et résidentielles. Des paramètres sont également en place pour limiter les hauteurs et encadrer la densité. Toutefois, il ne vient pas régir les usages.

Sur 20 ans, le scénario de développement à long terme du nord de L’Île-des-Sœurs, selon le PPU, est tel qu’il pourrait accueillir 2 900 unités résidentielles. Le plan estime que les commerces et services pourraient occuper 37 000 m². Les bureaux et les affaires en auraient 85 000 m², et les espaces institutionnels disposeraient de 25 000 m².

« Tout ça est un ordre de grandeur et ne fait pas office de règlements ni de plafonds », rappelle Mme Mauger. La mairesse de Verdun concède donc que le chiffre de plus ou moins 2 900 unités résidentielles devant être construits en 20 ans « est appelé à être revu. »

Pour le secteur dit Transit oriented developpment (TOD), il est question d’une densité minimum de 110 logements à l’hectare. Des 79 hectares du PPU qui comprennent des autoroutes, seulement une quarantaine sont destinées au développement immobilier. En comparaison, certains secteurs dans le quartier Wellington-De l’Église affichent une densité de 150 logements à l’hectare.

Avenir et démographie

L’immobilier « pèse dans la balance parce que les développeurs disent « J’ai de la difficulté à louer le mètre carré commercial, mais j’ai beaucoup de demandes pour le résidentiel ». On maintient la vision d’avoir de l’activité économique, mais on est aussi sensible à la demande pour de l’habitation », ajoute la première magistrate de Verdun.

Les préoccupations démographiques des Insulaires: retour sur la séance du conseil d’arrondissement du 4 février

« Bien malin qui aurait une boule de cristal pour dire “Je m’engage à ce qu’il n’y ait pas plus de telle population à L’Île-des-Soeurs pour plus de tant d’unités” », avait lancé Mme Mauger durant la séance du conseil d’arrondissement du 4 février, tenu au centre communautaire Elgar à L’Île-des-Sœurs.

Elle citait notamment une projection datant de 1961, selon laquelle l’île aurait atteint une population de 75 000 personnes aujourd’hui. Selon le dernier recensement de Statistiques Canada, la population locale est de près de 21 500 personnes.

Le PPU de la partie nord de L’Île-des-Sœurs ne manque pas de faire écho au débat local quant à la croissance de la population des Insulaires, la densification préconisée pour le futur urbain de l’île, et la capacité d’accueil du secteur.

Des Insulaires, dont le regroupement notable est l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Soeurs (APRIDS), ne souhaitent pas que la densification résidentielle et commerciale du territoire se fasse au détriment « de ce qui fait depuis toujours l’attrait de l’île », notamment la proximité à la nature. La population augmenterait si rapidement que la densification nécessaire compromettrait l’attrait de l’île. 

Le prédécesseur de Mme Mauger, Jean-François Parenteau, estimait que L’Île-des-Soeurs atteindrait une population de 25 000 personnes dans la prochaine décennie à compter de 2020. Pour l’ancien élu, l’île ne doit pas atteindre une population de 30 000 personnes.

Écrit par Aziz Mestiri

« Si le passé est garant de l’avenir, je ne sais pas ce que vaut ma parole », ajoute la mairesse, en citant le document de l’Avant-projet de l’aménagement de l’Île-des-Sœurs de 1967. Cette analyse projetait une population insulaire de 50 000 personnes pour le début des années 1980.

« Plutôt que de regarder le développement de L’Île-des-Sœurs avec un plafond de population, c’est plutôt de travailler une forme d’équilibre dans l’accès aux services sociaux, d’éducation, à l’offre de loisirs et de sport et aux différents moyens pour accéder à l’île », complète l’élue.

Selon les estimations de l’Arrondissement, il y aurait 3 800 logements planifiés, en analyse, ou en construction au cours des cinq prochaines années à travers l’entièreté de L’Île-des-Sœurs.

L’APRIDS mitigée

Geneviève Guay, présidente de l’APRIDS, soutient d’entrée de jeu que l’APRIDS était en faveur du redéveloppement de la place du Commerce et des objectifs du PPU. Cependant, des réserves avaient été émises en lien avec le manque d’infrastructures comme des écoles, ainsi que des équipements collectifs et des infrastructures sportives.

« On espérait que la densification tiendrait compte de la quantité de services et aussi de la qualité des transports en commun qu’il y avait à L’Île-des-Sœurs, étant donné que le territoire est enclavé. On nous avait dit « non, il n’y aura pas trop de logement sur le bord des autoroutes » », affirme la présidente, en ajoutant que de tels projets ont finalement été autorisés.

Elle ajoute qu’il est difficile de s’opposer aux projets individuels de chaque promoteur, puisqu’ils ne sont pas nécessairement problématiques en eux-mêmes. Le constat fait écho au mémoire publié par l’Association, le 4 février.

Elle souligne que les 2 900 logements prévus en 20 ans sont en veille d’être déjà construits, seulement 5 ans après l’adoption du PPU. « Il y a des calculs qui ont été faits vraiment bizarrement. La réalité, c’est que les prévisions du PPU étaient complètement erronées. On constate qu’il ne donne pas du tout les résultats qu’on attendait, mais il est figé pour très longtemps », critique-t-elle.

« Les gens de l’IDS ont l’impression d’avoir été un peu trompés. Aussi, ça fait des années qu’on demande une étude de circulation. Apparemment, il y en a une, mais elle n’est pas publiée. Il y a un problème de confiance et on aimerait ça avoir des discussions », s’insurge Geneviève Guay.

L’étude de circulation derrière des ententes de confidentialité

Durant la séance du conseil du 4 février, la mairesse de Verdun a mentionné l’étude de circulation réclamée par la population de l’île, réalisée par la Ville de Montréal pour le Plan particulier d’urbanisme (PPU) de la Pointe-Nord.

La mairesse a affirmé que l’analyse a été effectuée. Selon les résultats qu’elle y décrit, l’analyse anticipe une réduction de l’utilisation de l’automobile dans les eaux de 20 %, ainsi qu’une baisse des déplacements en empruntant l’autoroute 10 direction Sud, via le boulevard de L’Île-des-Soeurs. 

Sauf que la mairesse verdunoise n’a pas vu et n’a pas eu accès à l’étude, toujours confidentielle. « Je suis très sérieuse quand je vous dis ça, ça fait plusieurs mois que je bataille pour y avoir accès », a-t-elle déclaré au public.

La raison, c’est que certains des tracés de rues et des transactions dans le pourtour de la station du REM sont encore en cours de discussion et ne sont pas finalisés. « La Ville veut bien gérer ces informations là pour ne pas compromettre les négociations en cours », a dit Mme Mauger. 

Également, certaines données de mobilité utilisées dans les analyses proviennent également de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) Infra, mandatée par Québec pour concevoir, financer et maintenir le REM. Pour y avoir accès, Montréal a conclu des ententes de confidentialité avec la Caisse. 

Écrit par Aziz Mestiri

La carte du PPU de la partie nord de l’IDS, en haut de cet article a été fournie par la Ville de Montréal.