Logement social et logement abordable : quelle est la différence ?

Article mis à jour par Karine Joly le 3 septembre pour clarifier le cadre statistique (l’ensemble de son parc immobilier existant) de la définition de l’abordabilité selon la SHDM et le financement du logement social.

Les termes « logement social » et « logement abordable » sont souvent utilisés dans les annonces de nouveaux projets immobiliers. S’ils semblent interchangeables, ils décrivent deux réalités différentes.

Tous les logements sociaux sont abordables, mais l’inverse n’est pas vrai, selon Sébastien Lord, professeur titulaire à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal.

L’expert explique que le logement social désigne traditionnellement des unités dont les locataires « reçoi[vent] de l’aide de l’État ».

« Ça peut être du logement construit par l’État, qui appartient à une municipalité. Par exemple, un office d’habitation municipal [en] aura, explique-t-il. Mais l’aide de l’État peut aussi aller à des gens qui habitent un logement dans le marché privé. »

M. Lord ajoute que des coopératives d’habitation et des organismes à but non lucratif (OBNL) peuvent aussi offrir du logement social.

Autre caractéristique importante : le montant du loyer d’un logement social est déterminé selon les revenus des locataires, selon le professeur.

Par exemple, le loyer des locataires de la Place Tenaquip, à Lachine, est limité à 25 % de leurs revenus mensuels.

C’est habituellement différent dans le cas du logement abordable dont le loyer doit être « plus bas que le loyer médian du secteur », selon M. Lord. L’abordabilité est donc relative aux prix du marché de l’habitation sur un territoire donné.

« Abordable à Montréal, à Québec ou en Gaspésie; on s’entend pour dire que ce ne sera pas le même prix », dit-il.

De plus, les projets de logements abordables ne sont pas toujours permanents, indique l’expert.

Par exemple, le programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) offre des subventions aux projets « pour ménages à revenu faible ou modeste », selon son site web. Mais un décret datant du 7 mai dernier précise que les projets subventionnés par le PHAQ doivent garantir l’abordabilité de leurs logements pour une période limitée à 35 ans.

« Au delà de cette période, [l’abordabilité du] logement n’est plus nécessairement protégée », explique M. Lord.

Quelques cas concrets récents

Dans le Grand Sud-Ouest, et particulièrement à Verdun, le logement social et le logement abordable ont fait les manchettes.

L’Arrondissement de Verdun a tenu une consultation publique le 19 août dernier portant entre autres sur la construction d’un grand projet immobilier au 8, place du Commerce à l’Île-des-Sœurs. Le projet propose des logements abordables sur 10 % de sa superficie.

M. Lord rappelle que le prix moyen du loyer à l’Île-des-Sœurs est plus élevé.

« Si on est sur l’aide sociale, on n’a pas les revenus pour se le payer, fort probablement », dit-il.

Dans le cadre du Règlement pour une métropole mixte, le promoteur immobilier du 8, place du Commerce versera une contribution financière à la Ville pour que cette dernière puisse bâtir du logement social et abordable dans le futur.

Le règlement exige que les promoteurs incluent une certaine quantité de logements sociaux, abordables et familiaux dans leurs projets immobiliers. S’ils ne le font pas, ils doivent verser une contribution.

Un autre projet immobilier sera bientôt mis en chantier à Verdun. La Société d’habitation de Montréal (SHDM) prévoit de finir la rénovation des Jardins Gordon en automne 2026. Selon la SHDM, l’immeuble offrira à la fois du logement social et du logement abordable.

Les Jardins Gordon auront 84 unités, mais la SHDM ne connaît pas, pour le moment, la proportion de logements sociaux et abordables, selon Elisabeth Tremblay, directrice des communications. La majorité des unités seront des studios, mais le projet comportera aussi des logements à une ou deux chambres.

Des définitions différentes

Pour la Société d’habitation du Québec (SHQ), « un logement est abordable si le ménage consacre moins de 30 % de son revenu total avant impôt aux frais de logement », selon un document de la société.

Selon cette définition, le seuil moyen de l’abordabilité pour les particuliers de 16 ans et plus est de 1367,5 $ par mois en frais de logement. Le revenu moyen total avant impôt des particuliers québécois est de 54 700 $ par an, selon des données de 2022 de l’Institut de la statistique du Québec.

Mais, cette définition ne fait pas l’unanimité. Questionnée sur ce que signifie l’abordabilité en matière de logement, la Ville de Montréal n’a fourni aucun chiffre ou formule de calcul dans sa réponse par courriel à Nouvelles d’Ici.

« La réponse varie nécessairement selon les besoins et les revenus des personnes », souligne Camille Bégin, relationniste à la Ville.

Mme Bégin explique que la Ville divise les locataires en quintiles, selon leurs revenus. Le premier quintile correspondant par exemple aux personnes à faibles revenus. La Ville détermine ensuite comment aider ces locataires en fonction de leur quintile.

Mme Tremblay a indiqué à Nouvelles d’Ici que « l’abordabilité est définie […] en fonction du parc existant de la SHDM ». Le loyer moyen de l’ensemble des logements abordables de la Société, dont fera partie Les Jardins Gordon, ne dépassera pas « le seuil de 80 % du loyer médian de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) selon chaque arrondissement ».

Les loyers des unités de logement social sont eux financés par le programme de supplément au loyer provincial.

Et, en chiffres ?

Le loyer médian à Montréal pour un studio est de 910 $, selon les statistiques de la SHQ, qui s’est basée sur les données de la SCHL. Il s’élève respectivement à 1095 $ et 1175 $ pour des logements d’une et deux chambres.

Nouvelles d’Ici n’a pu localiser les données du loyer médian à Verdun. Son loyer moyen, cependant, est de 800 $ pour un studio, selon des statistiques de 2023 de la SCHL. C’est respectivement 952 $ et 938 $ pour des logements à une ou deux chambres, quoique la SCHL précise que ces données peuvent ne pas être fiables.

Le loyer moyen et médian sont des concepts différents. Cependant, Nouvelles d’Ici a quand même voulu faire le calcul des prix potentiels de logements abordables. Le but est de donner un ordre d’idée de ce que représenterait 80% du loyer médian à Montréal et du loyer moyen à Verdun.

Moyenne et médiane ?
La moyenne est calculée en additionnant toutes les données d’une distribution et en divisant ensuite cette somme par le nombre de données. La médiane, elle, correspond à la valeur que l’on retrouve au centre d’une distribution.

Crise du logement

Pour M. Lord, le Québec manque « clairement » de logements sociaux, mais aussi de logements locatifs de manière générale.

« Pendant des années, on n’a pas construit de logements locatifs. On ne construisait que des condos, affirme-t-il. Notre problème actuel, c’est qu’on a un déficit dans tous les segments du marché, sauf peut-être celui du luxe. »

Selon le professeur de l’Université de Montréal, c’est ce manque de planification qui a mené à la crise du logement actuelle.

« On a laissé aller le marché, mais le marché ne construit pas nécessairement selon les besoins de la population », soutient-il.

^{La photo en haut de cet article des Jardins Gordon a été prise en juin 2023 par Carl Sincennes.}