Le droit de préemption : un outil important pour contrer la crise du logement ?

La crise du logement sera un des enjeux majeurs des élections municipales du 2 novembre prochain. Le droit de préemption est l’un des outils que la Ville de Montréal peut utiliser pour acquérir un immeuble ou un terrain, facilitant ainsi la construction de logements.

Ce droit accorde une priorité d’achat à toute municipalité qui décide d’en faire usage. Ainsi, si le ou la propriétaire d’un immeuble reçoit une offre d’achat et souhaite l’accepter, la Ville peut choisir d’égaler cette offre et d’acheter l’immeuble, selon le site web de la Ville de Montréal. La Ville a été autorisée à utiliser ce droit par le gouvernement provincial en 2018.

Les municipalités québécoises peuvent choisir de se prévaloir de leur droit de préemption pour plusieurs raisons, explique Benoit Dorais, maire de l’arrondissement du Sud-Ouest et responsable de la stratégie immobilière au sein du comité exécutif de la Ville.

« [La Ville de Montréal] a décidé de l’utiliser majoritairement à des fins d’habitation, mais on l’utilise aussi pour se porter acquéreur de propriétés qui pourraient éventuellement devenir un parc ou un terrain où il y aurait une école, indique-t-il. On peut l’acquérir également à des fins de développement économique. »

Comment la Ville peut-elle utiliser le droit de préemption ?

Le droit de préemption est cependant encadré par des règles bien précises.

La Ville n’a pas la priorité d’achat sur tous les immeubles de Montréal. Pour pouvoir tirer avantage du droit de préemption, elle doit avoir « inscrit un avis d’assujettissement sur [l’immeuble visé] au registre foncier » et en avoir avisé son propriétaire, selon le site web de la Ville. L’avis d’assujettissement est valide pour dix ans, mais il peut être renouvelé.

Il existe certaines exceptions au droit de préemption. Par exemple, une municipalité ne peut pas s’en prévaloir dans le cas d’un immeuble appartenant à un organisme public, selon la Loi sur les cités et villes. La vente d’un immeuble à un proche, comme à son enfant ou à son conjoint, constitue également une exception, selon le site web de la Ville de Montréal.

Dans tous les autres cas, le ou la propriétaire ne peut pas refuser le droit d’achat prioritaire. Il ou elle doit aviser la Ville de son intention de vendre avant d’avoir officiellement accepté une offre de la part d’un tiers. Ensuite, la Ville a au maximum 60 jours pour décider si elle veut se prévaloir de son droit de préemption. Si c’est le cas, elle doit « dédommager l’acheteur pour les frais raisonnables déboursés en lien avec sa promesse d’achat, tels que les frais d’inspection », selon le site web de la Ville de Montréal.

La Ville a tiré avantage de son droit de préemption à plusieurs reprises depuis 2018. Par exemple, M. Dorais mentionne l’acquisition dans la dernière année de 31 immeubles dans le quartier Côte-des-Neiges.

Dans l’arrondissement du Sud-Ouest, la Ville a aussi acquis des maisons de chambre dans les quartiers de Saint-Henri et de Pointe-Saint-Charles pour empêcher des rénovictions, selon M. Dorais. Il mentionne notamment un immeuble sur la rue Agnès, proche du parc Saint-Henri.

En 2023, la Ville de Montréal a aussi fait l’acquisition des Jardins Gordon à Verdun. En juillet 2025, la mairesse de l’arrondissement Marie-Andrée Mauger avait affirmé que les Jardins seraient transformés en logements sociaux d’ici la fin de l’année 2026.

Préemption vs. expropriation : avantages et inconvénients

La priorité d’achat n’est pas la même chose que l’expropriation. Dans le cas de l’expropriation, une municipalité peut forcer un ou une propriétaire à lui vendre un immeuble qui n’est pas en vente.

L’avantage de l’expropriation est son caractère relativement rapide, la municipalité n’ayant pas à attendre que l’immeuble visé soit à vendre. Par contre, l’expropriation coûte habituellement plus cher, selon M. Dorais.

« L’État mentionne que vous avez le droit de le faire à des fins très spécifiques, explique M. Dorais. Mais vous allez payer non seulement ce que [l’immeuble] vaut, mais une indemnité également, parce que vous avez privé quelqu’un de son droit de propriété. »

Le droit de préemption et l’expropriation sont donc deux outils différents dont disposent les municipalités. Les deux peuvent être utiles dans la lutte contre la crise du logement, lorsque la Ville décide d’en tirer avantage pour créer plus de logements sociaux ou abordables.

Dans un communiqué de presse daté du 1er août 2025, Projet Montréal a d’ailleurs annoncé son intention de se prévaloir de ces deux droits si le parti était reconduit le 2 novembre prochain à Montréal. Le chef actuel du parti et candidat à la mairie, Luc Rabouin, a aussi annoncé dans ce communiqué son intention de créer une taxe sur les logements vacants pour lutter contre la crise du logement dans la métropole.

^{La photo en haut de cet article des Jardins Gordon, acquise par la ville en 2023 grâce au droit de préemption, a été prise par Carl Sincennes en septembre 2024.}