Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Quand on parle d’immobilier, il est parfois question du droit de préemption. Mais, les fonctionnaires municipaux, certains avocats, notaires et courtiers immobiliers, ainsi que les élues et élus sont parfois les seuls à savoir ce que c’est et à quoi cela sert. L’objectif de cet article est de faire changer les choses en expliquant simplement les bases du droit de préemption et son impact sur les gens d’ici.

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Il faut d’abord savoir qu’il y a trois applications au droit de préemption, comme l’explique Sébastien Fiset, avocat chez Fiset Légal, arbitre et médiateur accrédité ainsi que chargé de cours à l’Université McGill.

La première est en matière d’indivision et se fait grâce à une convention d’indivision, « en mettant par écrit et en publiant au registre foncier du Québec les droits de l’obligation que nous avons dans le bien que nous avons en commun, pour faire en sorte que si l’un ou l’autre vend à un tiers, je me réserve le droit de pouvoir racheter aux mêmes conditions que celui qui serait acheteur ».

Cet élément de droit de préemption est rattaché à l’article 1022 du Code civil du Québec.

Donc, si jamais une personne extérieure acquiert une part du bien, les autres indivisaires disposent de 60 jours pour pouvoir racheter sa part aux mêmes conditions.

Le deuxième est qu’on doit utiliser notre droit de préemption au plus tard dans l’année du moment où le tiers fait l’achat, sinon, il devient caduc.

Le dernier cas de figure, celui qui nous concerne au niveau municipal, « c’est un nouveau droit qu’on a octroyé aux villes et les municipalités de pouvoir ne pas exproprier maintenant, mais de se réserver le droit de le faire plus tard », cite M. Fiset.

La Ville va se réserver le droit d’acheter le bien aux mêmes conditions que le contrat qui va être signé avec le tiers. Pour ce faire, elle doit inscrire le terrain sur une liste et cette inscription est valide pour 10 ans.

Pourquoi utiliser le droit de préemption? 

Dans le cadre municipal, il est principalement utilisé à des fins de parc, mais aussi pour créer du logement social, par exemple.

« Ça donne une flexibilité aux villes qu’elles n’avaient pas avant, à part de se soumettre aux règles de l’expropriation qui sont on ne peut plus draconiennes. Ça permet également de pouvoir tester le marché et d’éviter les tribunaux. Ça permet de pouvoir planifier le futur pour une ville », affirme l’avocat.

Quel impact pour les résidents et résidentes ?

« Ça se peut que ça ait un impact sur la valeur marchande. Je pense que ça va éviter le recours aux tribunaux », dit-il. Toutefois, il mentionne que cela n’empêchera pas la spéculation, mais que dans certains cas, ça pourrait même se retourner contre la personne qui spécule.

Quelle est la stratégie de la Ville de Montréal ?

La Ville de Montréal a obtenu en 2018 du gouvernement du Québec l’autorisation d’utiliser le droit de préemption.

« On doit le définir par règlement, donc le conseil municipal doit dire, voici les fins pour lesquelles, je veux assujettir les propriétés et délimiter un territoire. On a décidé qu’on voulait l’utiliser pour agrandir des parcs, pour créer des zones de développement économique et pour des projets d’urbanisme », explique Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif de la Ville de Montréal et responsable de l’habitation et de la stratégie immobilière, en précisant que le droit de préemption est principalement utilisé pour l’habitation.

Selon lui, cela permet de planifier sur 10 ans, sans devoir engager tout de suite les fonds. Cela permet entre autres de planifier le redéveloppement d’un secteur. C’est également un outil qui s’ajoute aux ventes de gré à gré ou encore à l’expropriation « qui peut coûter très cher et on évite des longues négociations ».

Du côté des inconvénients, il mentionne qu’il faut attendre qu’une transaction immobilière ait lieu avant de pouvoir faire l’acquisition, ce qui peut retarder des projets. Aussi, le délai est de seulement 60 jours pour analyser une proposition, ce qui est très court, considérant toutes les instances de la ville et les analyses diligentes à faire.

Il affirme que la Ville fonctionne vraiment au cas par cas. La Ville de Montréal a assujetti 1400 lots au droit de préemption depuis 2018 et sur ce nombre, elle s’en est prévalu 32 fois.

La photo en haut de cet article est une capture d’écran de Google Maps.