Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Quand on parle d’immobilier institutionnel ou commercial, il est parfois question du bail emphytéotique. Mais, les fonctionnaires municipaux, certains avocats et notaires, ainsi que les élues et élus sont parfois les seuls à savoir ce que c’est et à quoi cela sert. L’objectif de cet article est de faire changer les choses en expliquant simplement les bases du bail emphytéotique et son impact sur les gens d’ici.

Comment le bail emphytéotique fonctionne?

« Ce n’est pas un bail. En fait, il est de droit autonome dans le Code civil du Québec. C’est semblable à un bail, mais ça prévoit plusieurs distinctions, dont le fait que l’emphytéote, donc celui qui occupe les lieux et qui a signé un contrat avec le propriétaire, c’est à lui de voir à acquitter toutes les charges foncières », explique Sébastien Fiset, avocat chez Fiset Légal, arbitre et médiateur accrédité ainsi que chargé de cours à l’Université McGill.

Le contrat entre les deux parties se nomme déclaration de coemphytéose.

Contrairement à un bail conventionnel, il est ainsi possible pour l’emphytéote, le locataire, de profiter pleinement du bien pour une durée qui peut varier de 10 à 100 ans.

« Tous les droits relatifs à l’immeuble peuvent être exécutés par l’emphytéote. Par conséquent, il peut l’hypothéquer. C’est une relation qui s’apparente beaucoup à la vente. Pour ce qui est des obligations du propriétaire, elles sont les mêmes que celles d’un vendeur », précise-t-il.

M. Fiset souligne qu’en pratique, les baux emphytéotiques sont très peu utilisés, lui-même n’ayant jamais eu à l’utiliser.

La Place Ville-Marie au centre-ville de Montréal et le Golf exécutif de l’Île-des-Sœurs sont parmi les rares exemples à Montréal.

Pourquoi utiliser le bail emphytéotique? 

Selon l’avocat, certains vont l’utiliser parce qu’ils veulent conserver leur patrimoine, mais n’ont pas envie ou ne peuvent s’occuper de leur terrain pour toutes sortes de raisons.

Pour d’autres, comme les municipalités, c’est plutôt une question financière, de droits acquis et de politique. Il cite en exemple une ville qui voudrait garder un terrain vert non constructible.

Quel impact pour les résidents et résidentes ?

D’après Sébastien Fiset, le principal avantage pour les résidentes et les résidents, c’est la sécurité.

« Une ville qui a un terrain et qui décide de créer une emphytéose sur ce terrain-là, c’est parce qu’elle a des visées de sécuriser l’utilisation qui en est faite pour plusieurs années », conclut-il.

La photo en haut de cet article provient de CANVA.